למרות הריבית הנמוכה במשק בשנתיים האחרונות ריבית המשכנתא התייקרה משמעותית, יש לכך השפעה ישירה על בחירת המסלולים בתמהיל ההלוואה ועל גובה ההחזר החודשי ורמת הסיכון. לכן, חשוב להרכיב תמהיל משכנתא בעזרת יועץ מנוסה ומקצועי, את המסלולים יש לבחור בהתאם ליכולת ההחזר של הלווה, תכנון פיננסי עתידי, סכום ההלוואה, הון עצמי ופרמטרים נוספים.
הסיבה לעליית ריבית המשכנתא
ישראלים רבים אינם מבינים מדוע הבנקים ייקרו את ריביות המשכנתא בשנתיים האחרונות בעוד הריבית של בנק ישראל נותרה בעינה. לכן, חשוב לדעת כי בעקבות העלייה הבלתי פוסקת במחיר הדיור בארץ ובגלל סכומי ההלוואה הגדולים, הבנקים נדרשים לרתק הון עצמי גבוה יותר על מנת לשמור על יציבותם ובהתאם להנחיות בנק ישראל, בעיקר במשכנתאות באחוזי מימון גבוהים מ-60%. לכן, עלות הגיוס של הכסף מבחינת הבנקים גבוהה ויקרה יותר, ואין להם ברירה אלא לפצות על כך באמצעות העלאת ריביות המשכנתא, גם אם הריבית במשק לא השתנתה.
מגבלות בנק ישראל
בנק ישראל מטיל מדי פעם מגבלות חדשות על הבנקים למשכנתאות ועל הלווים, כך לדוגמה ניתן לבחור בתמהיל עד שליש מהמשכנתא במסלולים בריבית משתנה בתדירות נמוכה מחמש שנים, ויש חובה לבחור מסלולים בריבית קבועה, צמודה למדד או לא צמודה, לפחות בשיעור של 33% מסך המשכנתא.
כמו כן, בנק ישראל קבע כי ניתן לבחור במסלולים בריבית משתנה בתדירות גבוהה מחמש שנים עד לסך של 66% מהמשכנתא, כלומר אם הלווה בוחר מסלול בריבית פריים בשיעור 25% הוא יכול לקחת עד 41% מסלול בריבית משתנה כל חמש שנים ומעלה.
רגע לפני שאנו עוברים להצגת תמהילי משכנתא מומלצים לשנת 2018 חשוב להדגיש כי תמהיל קלאסי עשוי להתאים ללווה אחד אך לא לאחר, יש להרכיב את התמהיל רק בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה ומקצועי מאחר ולכל לווה יש מאפיינים שונים וצרכים ייחודיים. מעבר לכך התחום דינמי ותנאי המשק משתנים, לכן יש להשאיר את בחירת התמהיל בסמוך למועד בו לוקחים את ההלוואה כדי לרכוש דירת מגורים או דירה להשקעה.
תמהיל קלאסי ומומלץ לשנת 2018
החלוקה המומלצת לתמהיל משכנתא קלאסי לשנת 2018 היא:
- 30% במסלול ריבית פריים
- 30% במסלול ריבית משתנה על חמש שנים צמודה למדד המחירים לצרכן
- 40% במסלול ריבית קבועה לא צמודה
זהו תמהיל קלאסי שנחשב למומלץ גם בשנה החולפת, הוא מותאם לתנאי המשק העכשוויים ועשוי להתאים ללווים רבים, בעיקר לזוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה. תמהיל זה כולל את אחד המסלולים הבולטים בשנים האחרונות – מסלול בריבית פריים, בחירה טובה כאשר הריבית במשק נמוכה. מסלול בריבית פריים אינו צמוד, הוא מציע את הריבית הנמוכה ביותר מבין כל מסלולי המשכנתא לכן רבים בוחרים אותו, וניתן לפרוע מסלול זה בכל עת ללא עמלת היוון, עמלת הפירעון המשמעותית והיקרה ביותר. כדאי לדעת כי הבנקים נוהגים להעניק עד 30% במסלול זה לכן כדאי לקחת את המקסימום האפשרי כדי לנצל את הריבית הנמוכה ולהוזיל את תשלומי ההחזר החודשיים. חשוב לשים לב כי הריבית עלולה להשתנות ולעלות, במקרה והריבית נוסקת מעלה יתכן וכדאי לפרוע את המסלול או למחזר את המשכנתא.
מסלול בריבית משתנה כל חמש שנים לא צמודה נחשב גם לאחד המסלולים האטרקטיביים והפופולריים ביותר בשנים האחרונות, במסלול זה הריבית נמוכה בהשוואה לשיעור הריבית במסלול ריבית קבועה. תשלומי ההחזר במסלול זה נמוכים בהתחלה, ואחת לחמש שנים יש נקודת יציאה בה ניתן לפרוע את המסלול ללא קנסות ועמלת פירעון גבוהה. עם זאת, הלווה חשוף לשינויים במדד המחירים לצרכן, לרוב המדד עולה לכן תשלומי ההחזר משתנים בהתאם.
מסלול בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) נחשב יחסית ליקר אך יש לו יתרונות בגלל היציבות הרבה, ההחזר החודשי קבוע לאורך חיי ההלוואה ואינו מושפע משינויים במדד המחירים לצרכן, החיסרון העיקרי במסלול זה טמון בעמלת הפירעון הגבוה במידה ומחליטים לפרוע את המשכנתא לפני הזמן.
תמהיל משכנתא מומלץ נוסף לשנת 2018
בתמהיל הראשון בחרנו 3 מסלולים בלבד, בתמהיל השני אנו בוחרים 4 מסלולים כדי להפחית סיכונים ולהוזיל עלויות. החלוקה המומלצת בתמהיל זה הינה:
- 33% במסלול ריבית פריים
- 20% במסלול ריבית משתנה על חמש שנים צמודה למדד המחירים לצרכן
- 37% במסלול ריבית קבועה לא צמודה
- 10% במסלול ריבית קבועה צמודה למדד
תמהיל זה כולל את 3 המסלולים הפופולריים שמופיעים גם בתמהיל הקלאסי, השינוי הוא באחוזים של כל מסלול ובהוספת מסלול בריבית קבועה צמודה למדד. מסלול זה יקר יחסית ועד לפני כשנה כמעט ולא בחרו בו, כיום בעקבות ההתייקרות של מסלול הריבית המשתנה הצמודה למדד ובגלל העלייה בריבית המשכנתא כדאי לכלול את המסלול בתמהיל. אמנם מסלול זה צמוד למדד אך כאשר חלה עלייה הדרגתית בריביות המשכנתא הוא נחשב לאופציה מועדפת בגלל הריבית הקבועה, היציבות ללווה והמדד הנמוך, החיסרון העיקרי במסלול זה הוא עמלת הפירעון שיש לשלם כאשר פורעים את ההלוואה לפני הזמן.
כיצד הריבית משתנה בהתאם לתקופת ההלוואה?
בעת בניית תמהיל משכנתא יש לשים לב לכך שככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר כך הבנק דורש ריביות גבוהות יותר. לכן, כדאי לנסות לצמצם את תקופת המשכנתא כדי ליהנות מריביות נמוכות יותר, ומעשה לחסוך הרבה כסף. למשל, במסלול קל"צ לתקופה של עד 10 שנים ניתן לקבל הצעה מהבנק לריבית בטווח שבין 3.25-4%, אם לוקחים מסלול זה לתקופה ארוכה של מעל 20 שנה הבנק צפוי לדרוש ריבית בשיעור של לפחות 4.75%, הבדל משמעותי כאשר מחשבים את ההחזרים לאורך תקופה ארוכה.
לסיכום, הצגנו בפניכם שני תמהילי משכנתא מומלצים לשנת 2018, אין לראות בהם תחליף לייעוץ מקצועי הניתן על ידי יועץ משכנתאות מוסמך ומנוסה. תמהיל משכנתא יש להתאים למאפייני הלווה ולצרכים המשתנים שלו, ובהתאם לפרמטרים רבים נוספים.
למידע נוסף, לשאלות ולהצעה אטרקטיבית למשכנתא מותאמת אישית, השאירו פרטים באתר וצוות המומחים של מאזן – מאזנים לך את המשכנתא, יחזור אליכם בהקדם. אנו מסייעים מדי שנה ללווים רבים לקבל משכנתא בתנאים מועדפים, נשמח לסייע גם לכם, הייעוץ הראשוני הינו ללא עלות או התחייבות מצדכם.
